Призыв к проверке средств в Постановлении
об арендеЕда и жилье - два предмета первой необходимости. Для тех, кто нуждается в помощи в питании, доступна программа продовольственных талонов. В рамках этой программы ежемесячно выплачиваются пособия, которые можно использовать для покупки продуктов питания в официальных розничных продуктовых магазинах. Продовольственные талоны помогают малообеспеченным работающим, пожилым людям, инвалидам и другим людям прокормить свои семьи. Пособия предоставляются с помощью электронной карты льгот, аналогичной кредитной или дебетовой карте.
В штате Нью-Йорк около трех миллионов жителей получили пособия по программе талонов на питание в 2010 году, что на 11 процентов больше, чем в 2009 году и выше. 65 процентов от пятилетней давности. Около двух третей этих получателей, или 65 процентов, проживают в Нью-Йорке. С 2009 года эта цифра увеличилась на 25 процентов. Программа финансируется из федерального бюджета, поэтому надвигающиеся сокращения государственного и городского бюджетов не должны повлиять на нее; он вырос до 5,1 млрд долларов в год по сравнению с 4,3 млрд долларов в 2009 году.
Чтобы иметь право на получение пособия, получатели должны соответствовать определенным критериям, связанным с доходом и размером семьи. Правительство штата и местные органы власти тщательно изучают потенциальных получателей, чтобы убедиться, что они соответствуют требованиям, требуя подтверждения дохода и размера семьи. На уровне штата используется процесс снятия отпечатков пальцев у получателей, чтобы гарантировать, что дублирование не произойдет, что десятилетиями мешало системе социального обеспечения Нью-Йорка. На уровне города Управление людских ресурсов еще более агрессивно проводит эту спорную программу снятия отпечатков пальцев, чем штат штата.
В основном, штат и местные органы власти хотят обеспечить, чтобы эта форма общественной помощи доходила до населения. люди, которые в этом нуждаются и стремятся сократить количество отходов, мошенничества и злоупотреблений, которые существуют в слишком многих программах государственной помощи.
Учитывая размер программы продовольственных талонов и существующие механизмы для создания эффективных Насколько возмутительным было бы, если бы система была изменена и карты просто раздавались в городе первым двум миллионам человек, которые вышли из Центрального вокзала в любой конкретный год? Вы поддержали бы политика или законодательного лидера, который поддержал такую программу? Что, если бы выборное должностное лицо предложило раздавать эти карточки всем с семью буквами в фамилии или всем, кто носит коричневые туфли, во вторую среду каждого месяца? Вы, вероятно, подумали бы, что этот человек потерял рассудок и был непригоден для того, чтобы быть лидером законодательной власти в Нью-Йорке, верно?
Если так, то у вас должны быть проблемы с тем, как распределяются субсидии на жилье, Я бы сказал, неправильно размещен - в Нью-Йорке. Видите ли, наша система регулирования арендной платы - это абсолютно форма государственной помощи, и эта субсидия оплачивается растущим числом нерегулируемых жителей штата и города.
Сейчас их около 3,3. миллионов единиц жилья в Нью-Йорке, и около 1,4 миллиона из них «защищены» нашей программой регулирования арендной платы. Жильцы этих регулируемых квартир получают жилищную субсидию, которую некоторые люди даже называют «арендной платой», и ее оплачивают налогоплательщики и те, кому не посчастливилось получить почти невозможно найти контролируемую арендную плату или арендную плату. стабилизированная квартира.
Если мы сделаем предположение, что средняя разница между регулируемой арендной платой и арендной платой на свободном рынке составляет 400 долларов в месяц, это означает, что 1,4 миллиона регулируемых арендаторов являются субсидируется примерно на 6,7 млрд долларов в год. Эта субсидия на 31 процент больше, чем субсидия талонов на питание в Нью-Йорке. К сожалению, хотя федеральное правительство предоставляет средства для субсидии на питание, налогоплательщики Нью-Йорка и нерегулируемые арендаторы и домовладельцы платят 100 процентов субсидии регулирования арендной платы.
Как взимается налог с плательщика, вы можете спросить? Результатом этой арендной субсидии в размере 6,7 млрд долларов является то, что налоги на недвижимость, взимаемые с регулируемой собственности, примерно на 2 млрд долларов меньше, чем они должны быть. Это означает, что налоги на недвижимость для всех остальных намного выше, чтобы компенсировать разницу.
Кроме того, в результате больше платят не только домовладельцы на одну семью, а также владельцы кооперативов и кондоминиумов. Налоги на все остальное имущество выше, поэтому даже арендаторы на свободном рынке вносят свой вклад в эту субсидию. На самом деле, если вы приедете в город и хотите снять квартиру, у вас будет только 1,9 миллиона потенциальных вариантов, а не 3,3 миллиона, поскольку оборот регулируемых квартир значительно ниже, чем у других. Это делает 1,4 миллиона регулируемых единиц относительно недоступными для новых арендаторов. Такое ограниченное предложение оказывает повышательное давление на уровень арендной платы на свободном рынке.
Фактически, исследования, проведенные Wharton School и M.I.T. оба подтвердили, что рыночная арендная плата будет ниже в отсутствие регулирования арендной платыТаким образом, будет больше доступное предложение и более эффективное распределение, поскольку люди будут искать единицы подходящего размера, а не оставаться на месте только для того, чтобы сохранить субсидию. Сочетание более высокой арендной платы и непропорционально более высоких налогов на недвижимость, уплачиваемых нерегулируемыми зданиями, создает субсидию, выплачиваемую нерегулируемыми арендаторами.
Осведомленность о непропорциональном налоговом бремени, выплачиваемом нерегулируемыми арендаторами, будет совершенно ясно, отправляли ли владельцы многоквартирных домов счета за аренду арендаторам на свободном рынке, которые покрывали часть ежемесячной арендной платы, приходящуюся на их огромные налоги на недвижимость. Представьте, что вы получаете счет за аренду, показывающий, что «арендная плата» составляет 1540 долларов в месяц, а «налоги на недвижимость» - 660 долларов, при общей ежемесячной плате в размере 2200 долларов. Многие владельцы многоквартирных домов хотели бы это сделать, но без согласованных усилий большинства из них эта тактика вряд ли получит какую-либо поддержку.
ЕСТЬ ЛИ ЭТО ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ ШТАММ карты или субсидии на аренду, доллары, потраченные на различные формы государственной помощи, значительны, и в то время, когда дефицит муниципального бюджета находится на рекордном уровне, можно подумать, что то, как эти доллары были потрачены, будет надлежащим образом изучено. Однако наша жилищная субсидия вообще не изучается должным образом.
В Нью-Йорке жилищный фонд распределяется неэффективно, исходя из прав владения, а не экономических возможностей. Государственная помощь в виде субсидии на аренду предоставляется сотням тысяч людей в Нью-Йорке, которые просто не нуждаются в ней. В тех случаях это халява. Можем ли мы себе это позволить? Способ распределения субсидий на регулирование арендной платы равносилен безумным гипотетическим методам распределения карточек талонов на питание, упомянутым выше.
И не обманывайте себя, что политики и законодательные защитники системы не знают об этом. Дело в том, что, хотя в этом городе больше нерегулируемых избирателей, чем регулируемых избирателей, регулируемые арендаторы гораздо более активны и с гораздо большей вероятностью будут голосовать, чем их нерегулируемые коллеги. Более того, многие из этих жителей будут голосовать просто на основании позиции кандидата в отношении регулирования арендной платы, независимо от других идеологических расколов. Если бы нерегулируемые избиратели знали, сколько на самом деле им обходится поддержка субсидий для людей, которые в них не нуждаются, возможно, возмущение послужило бы стимулом для сплочения этой базы избирателей.
Одно из самых больших заблуждений по поводу регулирование арендной платы заключается в том, что это программа доступного жилья. В программе нет ничего, что измеряет доступность. Фактически, доступность даже не входит в уравнение. Казалось бы, единственный логический способ реализации этой программы - это проверка средств. Проще говоря, арендаторы должны иметь право на получение субсидии на аренду, как люди должны иметь право на получение любой другой формы государственной помощи.
Защитники арендаторов категорически выступают против проверки нуждаемости, используя два основных аргумента s. Во-первых, регулируется сам объект, а не его человек. Эта позиция смехотворна, поскольку практически все регулируемые единицы, которые становятся вакантными, улучшаются с использованием бонуса за улучшение индивидуальной квартиры, чтобы поднять арендную плату до более чем 2000 долларов в месяц, что дерегулирует квартиру. Кроме того, сквозное финансирование капитального ремонта создает огромную мотивацию для частного сектора инвестировать в качество жилищного фонда города. Это увеличение MCI было осуществлено после массовых заброшенных домов и поджогов, которые привели к разрушениям в некоторых частях города в 1970-х годах. Владельцы, которые используют эти программы, редко, если вообще когда-либо, сдают свободные квартиры в качестве регулируемых единиц. Следовательно, существующая система не сохраняет количество квартир, доступных по искусственно заниженной арендной плате. Второй аргумент защитников состоит в том, что тестирование будет слишком сложным и обременительным. Это тоже нелепая позиция.
Большинство арендаторов, подписывающих договор аренды, подают налоговую декларацию штата Нью-Йорк. Проверить доход можно относительно легко, используя эти доходы. Почему получатели государственной помощи не должны доказывать, что они должны ее получать? Любой, кто получает льготы по Разделу 8, должен доказать, что он соответствует требованиям; любой, кто снимает квартиру в 20-процентной части проекта 80-20, должен аналогичным образом доказать, что он соответствует требованиям для этих единиц. Ясно, что требование к регулируемым арендаторам доказывать, что они имеют право на регулируемый статус, может быть реализовано довольно легко.
Настоящая причина того, что защитники не хотят, чтобы проверка средств включалась в обсуждение, заключается в том, что те арендаторы, которые действительно злоупотребляют системой - это те, кто вносит наибольшую поддержку самим адвокатам. Арендаторы, которые хорошо зарабатывают на шестизначные суммы и имеют регулируемый доход, могут позволить себе выписывать чек на тысячи долларов в год адвокатукто будет сражаться, чтобы защитить их; в общей сложности они все равно будут платить намного меньше, чем следовало бы.
Демократы в Государственном собрании вместе с другими защитниками арендаторов хотели бы поднять уровень арендной платы и пороговые значения доходов, выше которых можно снимать квартиры. вне регулирования. Были приняты два законопроекта об увеличении текущего порога в 2000 долларов до 2700 долларов и о повышении порога дохода со 175 000 до 240 000 долларов. Это полностью отсталое мышление.
Как правило, арендаторы платят около 30 процентов своего валового дохода на расходы на жилье. Если кто-то зарабатывает 240 000 долларов в год, он может позволить себе платить 72 000 долларов в год за аренду или 6000 долларов в месяц. Даже при годовом доходе в 175 000 долларов арендатор мог позволить себе платить 4375 долларов в месяц. При таком уровне доходов больше всего злоупотребляют системой не те, кто платит самую высокую ренту; это те, кто платит самую низкую арендную плату. Почему кому-то, кто зарабатывает 175 000 долларов в год, не защищать свои субсидии, если их арендная плата превышает 2 000 долларов, но быть защищенным, если они платят только 500 долларов в месяц? Субсидия последнему арендатору намного более обременительна, чем субсидия первому.
Поскольку в июне истекает срок действия правил аренды, это идеальное время для отрасли, чтобы поддержать усилия по внедрению проверки нуждаемости в систему. . Никто не верит, что срок действия регулирования арендной платы истечет. Он обязательно будет расширен, вопрос только в том, в какой форме.
Нет сомнений в том, что этому городу нужно доступное жилье, и я поддерживаю все усилия по созданию всех необходимых единиц доступного жилья. Однако было бы лучше, если бы законодатели могли придумать, как создать доступное жилье без конфискации частной собственности для достижения этой цели.
Просто не имеет смысла, чтобы так много жителей Нью-Йорка эффективно субсидировали, возможно, , сотни тысяч квартиросъемщиков, которым этот раздаточный материал не нужен. Наша нынешняя система регулирования не принимает во внимание экономические возможности. Пример случайной раздачи карточек талонов на питание совершенно аналогичен тому, как Нью-Йорк распределяет свой жилищный фонд. В частности, при нынешнем огромном дефиците бюджетов штатов и городов проверка на наличие средств по консервативным оценкам увеличит сборы налогов на сотни миллионов долларов в год. Было бы обидно не воспользоваться возможностью сделать систему более логичной и справедливой для всех. К сожалению, логика часто улетучивается, когда мешает политика.
Поэтому, когда вы задаетесь вопросом, почему ваша арендная плата на свободном рынке так высока или почему ваши налоги на недвижимость продолжают расти, не обращайте внимания на то, как эта арендная плата -регулирующие субсидии распределяются среди населения, часто среди тех, кто в них даже не нуждается.
Роберт Кнакал - председатель и партнер-основатель Massey Knakal Риэлторские услуги и за свою карьеру выступил посредником в продаже более 1125 объектов недвижимости, имеющих рынок сбыта.
комментариев