• Недвижимость

НАЗВАНИЕ

• 07-08-2021
• комментариев

Битва между страхом и жадностью: что это означает для инвестиционных продаж в 1111X11X11X

Эти цифры были отчасти ожидаемыми, поскольку общая тенденция объемов была положительной с 2К09, что, очевидно, было дном рынка с точки зрения продаж. деятельность. С другой стороны, относительно небольшой рост количества проданных объектов недвижимости действительно удивил, но, судя по относительной силе финансовых рынков, не было ничего удивительного в том, что объемы в долларах так резко выросли. В этих цифрах присутствует квартальная волатильность, но линия тренда явно положительная, и мы ожидаем, что объемы продаж продолжат расти в 2011 году.

Больше всего удивляла статистика относительно стоимости. По общему мнению на рынке, цены росли, поскольку многие из громких сделок показали, что уровни цен намного выше уровней 2009 года. К сожалению, эта динамика существовала в основном в основном секторе или секторе недвижимости институционального качества, поскольку дисбаланс предложения и спроса был особенно острым в этом секторе. На этот сектор приходилось менее 5 процентов продаж с точки зрения количества объектов недвижимости, проданных в 2010 году, и, если принять во внимание все продажи, средние значения в расчете на квадратный фут снизились на 8,4 процента по сравнению с уровнями 2009 года. .

Это говорит нам о том, что рынок все еще пытается найти твердую основу, и мы полагаем, что до конца 2011 года ценности будут оценены по достоинству.

Значительное сокращение объема продаж из-за пик рынка в 2007–2009 годах был поразительным. Произошло падение на 90 процентов, так как общий объем продаж в 2007 году в 63 миллиарда долларов сократился до всего лишь 6,3 миллиарда долларов в 2009 году. Тот факт, что в 2010 году показатели продолжали снижаться и в настоящее время находятся на уровне примерно на 38 процентов ниже пикового уровня 2007 года, указывает на Дело в том, что рынок недвижимости, как и все рынки, цикличен. Иногда люди забывают о цикличности нашего рынка.

Недавно я прочитал отчет аналитика одной национальной фирмы, который написал: «Основная надежда заключается в возвращении к основанным на фундаментальных принципах потокам капитала, ведущему к меньшему. волатильность и более упорядоченное создание стоимости на рынках ». Эта динамика может иметь место в очень краткосрочной перспективе, но никогда не будет существовать в долгосрочной перспективе, поскольку наш рынок формируется постоянной битвой между страхом и жадностью. Когда условия улучшаются и участники зарабатывают деньги, нарастает жадность, и все участники повышают ставки до тех пор, пока не образуется пузырь и рынок не исправляется. Когда происходит исправление, страх возникает и становится заразным до тех пор, пока у кого-то не хватает смелости вмешаться. Эта вечеринка зарабатывает деньги, а затем снова срабатывает динамика жадности. И так далее, и так далее…

Цикличность нашего рынка напоминает нам некоторые исторически доказанные истины:

ТАК, ОСТАВАЯСЯ осознавая эти истины, где мы находимся в этом цикле? Интересно, что многие люди, с которыми я разговариваю, которые активно работают на нашем рынке продаж, говорят: «2010 год был отличным годом, но я пессимистично отношусь к 2011 году». Последние экономические данные дают много смешанных сообщений. Некоторые из этих данных предвещают очень оптимистичный прогноз. Однако есть и пессимистическая точка зрения, которая может умерить этот оптимизм. Следовательно, мы должны ответить на вопрос: стакан наполовину полон или наполовину пуст?

Причин для оптимизма много.

Как уже говорилось, объем продаж, в то время как значительно выросший по сравнению с прошлым годом, предстоит еще долгий путь, чтобы приблизиться к линии долгосрочного тренда. Мы ожидаем, что проблемные продажи в 2011 году будут происходить очень здоровыми темпами, и уже наблюдались признаки, указывающие на значительный возврат дискреционных продаж в этом году. Наш прогноз на 2011 год включает в себя ожидание того, что долларовый объем продаж будет в диапазоне от 22 до 25 миллиардов долларов. Если этот уровень будет достигнут, это отразит примерно 55-процентное увеличение долларового объема продаж. Что касается количества проданных объектов недвижимости, мы ожидаем, что объем продаж по всему городу достигнет 1,2–1,3 процента, или примерно на 25 процентов выше уровня 2010 года.

Что касается стоимости недвижимости, мы ожидаем, что средние цены за квадратных футов увеличится в 2011 году по сравнению с уровнем 2010 года. Если это произойдет, это позволит нам ретроспективно определить дно рынка с точки зрения стоимости в какой-то момент 2011 года.

Похоже, что фундаментальные показатели недвижимости укрепляются в виде концессий на аренду как в коммерческие и жилые рынки испаряются, и впервые в этом цикле мы начинаем читать отчеты об увеличении арендных ставок. По мере ускорения роста занятости это положительно повлияет на эти фундаментальные показатели, и все ожидают, что рост числа рабочих мест будет ускоряться в течение 2011 года.

Сегодня бизнес очень прибыльный. Производительность повысилась, а балансы стали лучше, чем были за последние годы. С рекордными суммами капитала на корпоративном bИз бухгалтерских ведомостей ясно, что компании воздерживаются от сильного найма, основываясь на настроениях и стратегических решениях, а не на неспособности нанять. Неопределенность в отношении затрат на здравоохранение и последствий финансового регулирования, похоже, сдерживает компании. Сегодняшняя финансовая устойчивость предприятий является хорошим предзнаменованием для будущего использования площадей, что еще больше улучшит фундаментальные показатели недвижимости.

Домохозяйства сокращают заемные средства, что вселяет оптимизм в отношении темпов будущего потребления. Две трети нашего ежегодного G.D.P. определяется потребительскими расходами, поэтому здоровье потребителей имеет решающее значение. Примерно 18 месяцев назад общие обязательства домохозяйств составляли примерно 13 триллионов долларов; сегодня эта цифра составляет примерно 12 триллионов долларов. Уменьшается и объем потребительского кредита. На пике популярности у американцев было 435 миллионов кредитных карт; сейчас эта цифра снизилась до 320 миллионов. В начале 2009 года было около 19 миллионов непогашенных потребительских кредитов в виде ипотечных, автокредитов и студенческих ссуд. Эта цифра упала до 13 миллионов, самого низкого уровня с 1998 года. Такая динамика позволяет потребителям гораздо лучше контролировать потребление топлива по мере нашего продвижения вперед.

Банковская отрасль находится в гораздо лучшем состоянии, чем раньше. было много лет. В высшей степени гибкая денежно-кредитная политика ФРС позволила рекапитализировать банковский сектор. К сожалению, эта рекапитализация происходит в более крупных банках в большей степени, чем в более мелких местных и региональных банках по всей стране. 20 крупнейших банков, похоже, чрезмерно капитализированы и продолжают предоставлять ссуды. Кредитование по кредитным картам, автокредитование и ссуды под залог жилья растут впервые в этом цикле. Мы по-прежнему надеемся, что этот рост кредитования затронет отрасль коммерческой недвижимости.